Réduire son ISF grâce aux conseils des pros : la cession temporaire d'usufruit

Tout sur l'ISF : Vous proposez de racheter l'usufruit des biens immobiliers pour une durée de 10 ans. En quoi consiste votre offre ?

Rémy Perruchet : Il s'agit d'une cession temporaire d'usufruit d'un patrimoine immobilier déjà constitué. Pour une durée de 10 ans, un particulier peut nous vendre l'usufruit de ses biens. Nous les louons ensuite. Notre dispositif lui permet de réduire ses impôts fonciers, de s'affranchir des soucis d'une location et de réduire la valeur de son patrimoine taxable à l'ISF.

A qui s'adresse ce dispositif ?

Il faut que le contribuable soit au moins imposé dans la deuxième tranche de l'ISF et dispose de revenus fonciers supérieurs à 20 000 euros par an, pour que l'opération soit intéressante.

Comment procédez-vous ?

Rémy Perruchet : La valeur de l'usufruit est calculée en fonction des revenus locatifs du bien. Le démembrement est un acte notarié, et c'est l'acheteur, c'est-à-dire nous, qui s'acquitte des frais. Le vendeur doit payer l'impôt sur les plus-values (28,1%). Mais il existe une exonération totale au bout de quinze ans, cas de figure que nous rencontrons dans la plupart des cas.

Et sur la sélection des biens ?

Nous avons une cinquantaine d'appartements en gestion. Nous pouvons racheter autant des logements d'habitation que des locaux commerciaux. Nous sélectionnions les biens et nous refusons des offres régulièrement, si elles ne nous paraissent pas pertinentes. C'est comme pour un achat classique, nous regardons l'emplacement, la qualité du bien...

Que se passe-t-il au bout de 10 ans, lorsque la cession temporaire prend fin ?

Rémy Perruchet : Six mois avant, nous ferons le point avec le propriétaire, pour connaître ses attentes. La cession temporaire peut durer au maximum 30 ans, il pourra donc signer à nouveau avec nous. S'il veut récupérer son bien, le bail des locataires reste en vigueur.

Et si ne nu-propriétaire décède durant cette période ?

Lors de la cession de l'usufruit, nous conseillons à nos clients de donner la nue-propriété à leurs héritiers. Comme la valeur est plus faible qu'en pleine propriété, ils réduisent les frais de donation. Si le particulier décède durant l'opération, l'usufruit revient aux héritiers et le contrat de cession est encore valable. Si au bout de 10 ans, le client est encore là, il récupère son usufruit même s'il a donné à ses héritiers la nue-propriété.

Vous avez créé Usufree en 2007. Votre société est encore jeune, quelles garanties ont vos clients en cas de défaillance ?

Lors de la signature de l'acte de vente, une clause stipule que les loyers ne peuvent pas être saisis pour éponger les dettes. Si la société fait faillite, l'usufruit revient au client.

En savoir plus

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