J. Azan (Novaxia Hôtel Invest) : « un rendement annuel de 6 à 7% hors avantage fiscal » |
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| Mercredi, 25 Mai 2011 15:56 | ||
Toutsurlisf.com : Novaxia Hôtel Invest est une PME destinée au développement d'une activité hôtelière à Paris, qui a lancé une offre au public (visa AMF n° 11-133 du 29/04/2011) de titres éligibles au dispositif ISF Tepa. Quelle est la genèse du projet ? Joachim Azan : Nous avons créé le groupe Novaxia en 2006 sur le constat d'une pénurie d'offre immobilière de qualité sur le marché de l'investissement locatif pour les clients patrimoniaux. Nous sommes un groupe artisanal qui a pour objectif de s'astreindre à monter peu d'opérations immobilières, 4 à 6 par an, de qualité indiscutable, sur des emplacements d'exception : Paris intra-muros et belles banlieues de la première couronne, Côte d'Azur, j'entends Nice, Cannes, Saint-Tropez. Notre première opération a été montée dans le quartier de la Petite France à Strasbourg dans le cadre du dispositif loi Malraux / Monuments historiques, sur 1500 m². Nous avons ensuite profité de la loi Tepa, en proposant depuis 2008 à un cercle restreint d'investisseurs, nos anciens clients, de prendre des prises de participation dans des PME éligibles à la loi (C2i 2008, C2i 2009) pour investir sur l'immobilier parisien. Devant le succès de la collecte, nous avons décidé d'appliquer le concept à plus grande échelle avec la création en 2010 de Novaxia Immo Capital. Nous avons demandé un visa de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Nous avons été les premiers et les seuls à obtenir un visa sur une PME ISF pour faire de l'immobilier marchand de bien. Nous avons collecté 2,5 millions d'euros sur ce véhicule, et autant sur une PME réservée à un cercle restreint. Parallèlement, nous réfléchissons, depuis un an et demi, à la thématique hôtelière pour disposer d'une activité récurrente à côté de l'achat-vente. La loi finances pour 2011, qui a exclu l'immobilier du champ des PME éligibles à la réduction d'ISF, a précipité notre démarche. Quel est le positionnement de Novaxia Hôtel Invest ? La PME va se positionner sur le marché de l'exploitation hôtelière haut de gamme à Paris. Pourquoi ? Parce que la capitale accueille chaque année environ 30 millions de visiteurs mais souffre d'un déficit de 7.000 chambres d'hôtel. Les fondamentaux du marché sont excellents : les hôtels 3 et 4 étoiles affichent les meilleurs taux d'occupation du secteur en France, respectivement de 83% et 76%. Grâce à notre réseau d'apporteurs d'affaires composé d'administrateurs de biens, d'architectes, d'experts comptables, de notaires, d'avocats, etc., nous avons pu constater que de nombreux dossiers d'hôtels étaient à vendre. Notre démarche peut aller jusqu'à réhabiliter un immeuble et l'aménager en hôtel. A la date du prospectus, nous avons étudié une quinzaine de dossiers d'acquisition d'hôtels à Paris pour des montants d'investissement compris entre 500.000 et 2 millions d'euros. Novaxia Hôtel Invest sera accompagnée du cabinet Deloitte, spécialiste du secteur hôtelier, dans l'audit des dossiers. Toute décision d'investissement devra être validée à l'unanimité par le conseil de surveillance, composé d'Yves Pincé, président du groupe Escapade, 40 ans d'expérience dans le secteur hôtelier, de Stéphane Barsimanto, expert-comptable et commissaire aux comptes, associé-fondateur du cabinet Fidexia ainsi que David Franco, avocat-conseil en droit des affaires. La gestion quotidienne des hôtels sera, quant à elle, déléguée en partie par mandat de gestion à un groupe hôtelier sélectionné par appel d'offres, comme le veut l'usage dans le secteur. Quelle rentabilité proposez-vous à l'investisseur ? L'hôtellerie est un placement de bon père de famille. Il est prévu de distribuer 90% du bénéfice distribuable sous forme de dividendes, dont les deux tiers reviendront aux investisseurs. Le rendement annuel espéré pour l'investisseur sera de 6% à 7% par an hors avantage fiscal, net de frais de gestion, grâce aux revenus récurrents dégagés par l'exploitation hôtelière. La PME ne sera pas étranglée par les frais qui représenteront 0,9% annuels. Pourra s'ajouter, à terme, la plus-value résultant de la vente de l'hôtel. Fiscalement, en tant que PME éligible à la loi Tepa, Novaxia Hôtel Invest reste l'outil le plus puissant avec un plafond de réduction de 45.000 euros et une réduction de 50% qui s'applique à l'intégralité du montant investi, contrairement à la plupart des dispositifs Tepa intermédiés grand public du type FIP ou FCPI ISF dont les droits d'entrée ne sont pas défiscalisables. Enfin, une possibilité de sortie est prévue à partir de la 6ème année de détention, au travers d'une option de rachat des parts par Novaxia. Elle pourra être exercée à partir du 1er janvier 2017 et jusqu'au 31 décembre 2023, sur la base d'une valeur qui ne pourra pas être inférieure à 100% des fonds propres de la société au 31 décembre du dernier exercice clos. En savoir plus |
