ISF : abattement fiscal sur la résidence principale, les règles à respecter

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Pour le calcul de l'ISF, la résidence principale n'est pas considérée comme un bien immobilier comme les autres. Dans la déclaration d'ISF, elle bénéficie d'un abattement de 30%, qui s'applique dans des conditions bien particulières. Explications.

 Residence principale et ISF

 

Abattement de 30% sur la résidence principale

La résidence principale est un bien immobilier à part pour tout propriétaire, qu'il soit assujetti ou non à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) : le logement est occupé par la famille qui y accumule les souvenirs. Au titre de l'ISF, cette particularité est prise en compte par la loi qui permet d'en diminuer la valeur, au travers d'un abattement fiscal. Un geste qui n'est pas neutre, la résidence principale étant souvent l'actif qui pèse le plus lourd dans le patrimoine taxable des assujettis.

Ainsi, le droit fiscal prévoit qu'un « abattement de 30% est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire », selon l'article 885 S, alinéa 2, du Code général des impôts (CGI). En d'autres termes, la maison ou l'appartement familial n'est valorisé dans la déclaration d'ISF qu'à hauteur de 70% du prix qu'il vaudrait s'il était mis en vente sur le marché.

Décote et abattement, à ne pas confondre

L'abattement de 30% sur la résidence principale est une chose, la décote dont peut bénéficier le logement lors de son évaluation en est une autre. Au moment de calculer la valeur de son patrimoine immobilier, il faut d'abord appliquer d'éventuelles surcotes ou décotes à la valeur du bien en fonction de ses qualités et de ses défauts. Puis, lorsque l'évaluation a été fixée, on peut appliquer l'abattement de 30% sur la résidence principale.

Mode de calcul favorable pour l'ISF en cas d'emprunt

Déclarée à 70% de sa valeur, contre 100% pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, la résidence principale jouit d'un autre avantage. L'emprunt ayant servi à financer son acquisition est déductible à 100% du patrimoine imposable : l'intégralité du capital restant dû est à inscrire au passif de l'ISF, même si cette somme excède le prix du bien, puisque l'abattement de 30% ne s'applique pas à cette dette. Le logement familial dont le foyer fiscal est propriétaire peut donc en quelque sorte avoir une valeur nette totale négative au sens de l'ISF !

Cette règle d'imputation de l'endettement attaché à la résidence principale a été clairement édictée par l'administration fiscale en juin 2013 au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Le fisc fait ainsi la différence entre abattement d'un côté et exonération de l'autre. En effet, la dette ayant servi à l'acquisition d'un bien exonéré (comme la nue-propriété d'un appartement ou une œuvre d'art) ne peut être déduite.

Désavantage pour le concubinage : abattements non cumulables

Même s'ils remplissent des déclarations de revenus séparées, les concubins sont théoriquement dans l'obligation de remplir une déclaration d'ISF ensemble, sauf s'ils sont encore mariés avec leur ex-conjoint.

Dans cette situation dite de « concubinage notoire » et si chacun est propriétaire de sa résidence principale, l'abattement de 30% ne peut s'appliquer qu'une fois et une seule. « En cas d'imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement précité », précise l'article 885 S du CGI. Autrement dit, l'un des deux logements doit être pris en compte pour 100% de sa valeur.

Le piège de la détention de la résidence principale via une SCI

D'un point de vue strictement légal, la détention de la résidence principale via une société civile immobilière (SCI) ne fait pas obstacle à l'application de l'abattement de 30%. Mais en pratique, ce n'est pas aussi simple : certaines SCI peuvent bénéficier de l'abattement, d'autres pas. Le président de la commission des Finances de l'Assemblée nationale, Gilles Carrez, a pu en faire l'amère expérience, très médiatisée.

Ainsi, seule la SCI dite d'attribution, qui vise à construire ou acquérir un bien immobilier en vue de le diviser entre ses associés, a droit à l'abattement de 30%. Ce n'est pas le cas de la SCI dont les statuts prévoient qu'elle a pour but de gérer un patrimoine immobilier. « Sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, alors même que l'immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale », précise sans ambiguïté l'administration fiscale. > Lire l'article Les SCI face à l'ISF

Résidence principale et ISF : l'abattement de 30% n'a pas toujours existé

L'habitude est bien ancrée dans l'esprit des foyers assujettis : pour rien au monde un contribuable assujetti à l'ISF n'oublierait d'appliquer l'abattement de 30% sur sa résidence principale. Mais cette exception au principe de l'ISF n'a pas toujours existé. Cette ristourne n'est en vigueur que depuis l'ISF 1999, grâce à l'instauration d'un abattement sur l'immeuble « occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». Mais à l'époque, l'abattement n'était « que » de 20%. Un taux qui a été majoré après l'élection de Nicolas Sarkozy à 30%, à compter de l'ISF 2008.

 

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