Evaluer ses biens immobiliers

La valeur de vos biens immobiliers entre dans le calcul de l’ISF. Voici quelques conseils pour le faire au plus juste.

Pour évaluer votre logement, vous devez considérer son prix si vous l’aviez vendu au premier janvier de l’année d’imposition. Or il n’existe pas de barèmes officiels (prix du mètres carrés, autres ventes…). A vous de vous débrouiller, ou de faire appel à des experts (agents immobiliers, notaires…).

La comparaison : C’est la principale méthode, et surtout celle que retiendra l’administration fiscale en cas de désaccord. Il s’agit de comparer les prix des ventes dans votre quartier, pour des biens similaires aux votre.

Pour cela, il faut s’appuyer sur trois critères : la catégorie du bien (types, surface, ancienneté…), l’aire géographique (le quartier), et la période (un logement vendu 5 ans auparavant n’a aucun sens).  Exemple : une maison dans la même rue que la votre, de la même surface a été achetée le mois dernier. Vous pouvez l’intégrer dans votre calcul.

Attention cependant car les prix déclarés incluent souvent les frais (commissions, notaires), qui n’entrent pas eux dans l’estimation du patrimoine.

Le revenu :  Cette méthode d’applique pour les biens loués pour confirmer leur valeur. Il s’agit d’appliquer un « taux de capitalisation » : rapport entre les revenus de la location et la valeur du bien. Ensuite, il faut comparer avec les autres biens identiques. Difficile à mettre en place, cette méthode est peu utilisée.

La valeur antérieure :  Il s’agit de partir du prix d’achat de départ et d’appliquer des coefficients, comme la hausse des prix dans l’immobilier, pour déterminer la valeur. Il faut aussi veiller à prendre en compte les éléments pouvant influencer l’estimation, comme un changement de cadastre, des travaux… Cette méthode est actuellement peu utilisée, car jugée peu fiable.

Bon à savoir : Vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur la valeur de votre résidence principale.